GAYRİMENKUL PİYASASINDA ETKİNLİK ve TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI ETKİNLİK ENDEKSİ HAZIRLANMASI ÇALIŞMASI

Gökhan ŞEKER

doi:10.5281/zenodo.8430077

Yazarlar

Gökhan ŞEKER Anatolia Danışmanlık

DOI:

https://doi.org/10.5281/zenodo.8430077

Özet

Gayrimenkul piyasaları ekonomi açısından öncül piyasalar olma özelliğiyle, ekonomik büyümeye, kalkınmaya ve istihdama yaptığı katkılarla makroekonomik dengeler açısından bir ülkedeki en önemli piyasalarından bir tanesidir. Gayrimenkul sektöründe etkinlik düzeyinin yükselmesi bütün makroekonomik göstergeler üzerinde olumlu etkiler oluşturarak, ekonominin genelinde büyümeyi desteklemektedir. Türkiye’de TCMB ve TÜİK tarafından gayrimenkul piyasalarına ilişkin yayınlanan endeksler ya sadece piyasanın dar tek bir boyutunu temsil etmekte ya da algıya dayalı olduğu için etkin kullanılamamaktadır. Bu makalede Türkiye’de gayrimenkul piyasalarının genelini etkilediği düşünülen on boyutta, bu boyutları temsilen alınan on değişken ile birleşik göstergeler endeksi hazırlama metodolojisi kullanılarak “Türkiye Gayrimenkul Piyasaları Bileşik Endeksi” hazırlama çalışması yapılmıştır. Endeksin hazırlanması için kullanılan değişkenler 2010 yılı baz alınarak veri seti hazırlanmıştır. Hazırlanan endeksin seçilmiş göstergelerle karşılaştırması (benchmarking) yapılmış ve 2021-2022 yılları için ise tahmin gücü sınanmıştır. Çalışmanın sonucunda oluşturulan bu endekse etki eden en güçlü üç değişken tespit edilmiştir. Buna göre birinci sırada sürdürülebilir finansman boyutunu temsilen “konut kredisi faizleri” gelmektedir. İkinci sırada ileri finansal araçlar boyutunu temsilen “ihraç edilen gayrimenkule dayalı finansal araçları ihraç tutarları” değişkeni gelmektedir. Üçüncü sırada ise gayrimenkul değerleme boyutunu temsilen “gayrimenkul değerleme uzmanı sayısı” olduğu tespit edilmiştir.

Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Piyasası, Etkinlik, Etkinsizlik, Gayrimenkul Piyasası Döngüsü.

Referanslar

Abdelgalil, E. (2005) Relationship between real estate and financial sectors in Dubai Economy. Journal of Property Research, 18(1), 1-15.

Agarwal, S., Ambrose B. W., Chomsisengphet, S., Liu, C., (2006) An empirical analysis of home equity loan and line performance. Journal of Financial Intermediation, 15 (1), 4444-4457.

Akalın, M. (2016) Sosyal konutların Türkiye’nin konut politikaları içerisindeki yeri ve TOKİ’nin sosyal konut uygulamaları. Fırat Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 26(1), 107-124.

Akkum, İ. (2008) Real Kritik, GMTR Dergisi, 1 (5), 21-33.

Alp, E. ve Seven, Ü. (2019) Türkiye konut piyasasında etkinlik analizi. Istanbul Business Research (IBR), ISSN 2630-5488, Istanbul University Press, Istanbul, 48(1), 84-112, https://doi.org/10.26650/ibr.2019.48.0046

Anonymous. (2010) Policy framework for sustainable real estate market. Birleşmiş Milletler (UNECE, WPLA ve REM). Geneva. İsviçre.

Badurlar, İ. Ö. (2008) Türkiye’de konut fiyatları ile makro ekonomik değişkenler arasındaki ilişkinin araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238.

Berrens R. P. Ve McKee M. (2004) What Price nondisclosure? the effects of nondisclosure of real estate sales prices. Social Science Quarterly, 85(2), 509-520.

BIS (2005) Papers No 21: Real estate indicators and financial stability Proceedings of a joint conference organised by the BIS and the IMF in Washington DC, 27–28 October 2003 Monetary and Economic Department April 2005, Erişim Adresi: https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1188110#page=19

Brown, G.R. (1991) Property ınvestment and the capital markets, London: E. and F.N. Spon.

Büyüköztürk, Ş. (2002) Faktör analizi: temel kavramlar ve ölçek geliştirmede kullanımı. Kuram ve Uygulamada Eğitim Dergisi, 32(1): 470-478.

Case Karl E. , Shiller Robert J. (1990) Forecasting prices and excess returns in the housing market. Real Estate Economics, 18(3), 253-273.

Case, K. E. (2000) Real estate and the macroeconomy. Brookings Papers on Economic Activity, 2(1), 119-162.

Crossman, A. (2019) How to construct an index for research. Erişim Adresi: https://www.thoughtco.com/index-for-research-3026543

Demirdöven, M. (2009) Türkiye’de gayrimenkul sektörünün gelişimi ve gayrimenkul finansmanı. (Yüksek Lisans Tezi). T.C. Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Anabilim Dalı, Uluslar Arası İktisat Bilim Dalı, İstanbul.

Durkaya, M. (2002) Türkiye’de konut piyasasının talep yönlü analizi. (Yayınlanmamış Doktora Tezi). Karadeniz Teknik Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Trabzon.

Erdem, O., Oruç, H., ve Varlı, Y. (2013) Gayrimenkul piyasası ve makroekonomik değişkenler. İMKB Dergisi, 13(1), 59-81.

Erdoğan, B. (2018) Türkiye’de gayrimenkul sektörü alternatif finansman araçları ve uygulamaları: gayrimenkul sertifikaları ve gayrimenkul yatırım fonları. (Yüksek Lisans Tezi). T.C. Bahçeşehir Üniversitesi SBE, İstanbul.

Eser, M. T., Aksu, G. Ve Güzeller, C. O. (2019) R programlama dili ile temel istatistikler ve raporlama. Ankara: Pegem Akademi.

Evans, A. W. (1995) The property market: ninety per cent efficient?. Urban Studies 32 (1), 5-30.

Eurostat (2017) Handbook on cyclical composite ındicators for business cycle analysis ın collaboratıon with the conference board, Inc. Manuals And Guidelines.

Foryś, I., Putek–Szeląg, E. (2015) The ınfluence of planning decisions regarding land evaluation based on a selected local real estate market. Property Management And Valuation, 23(4), 62-73.

Gau, G., (1984) Weak form tests of the efficiency of real estate investment markets. The Financial Review, 19(1), 301-320.

Gau, G., (1985) Public information and abnormal returns in real estate investment. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 13(1), 15-31.

Gelfand, J. E. (1966) The credit elasticity of lower-middle ıncome housing demand. Land Economics, 42(4), 464-472.

Gornostaeva, Z., Alekhina, E. ve Lazareva, N. (2017) Quality of service as a vector of development of real estate industry. Indian Journal of Science and Technology, 10(25), DOI: 10.17485/ijst/2017/v10i25/112591.

Gouldinga, R., Kamargiannia, M. (2018) The mobility as a service maturity ındex: preparing the cities for the mobility as a service era. Proceedings of 7th Transport Research Arena TRA 2018, April 16-19, Vienna, Austria, s.1-10.

Gurran, N. (2008) International practice in planning for affordable housing: ımplications for Australia, Australasian Housing Researchers’ Conference.

Gümrükçüoğlu, Z. Z. (2018) Türkiye’de Gayrimenkul Piyasası Ve Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul. (Yüksek Lisans Tezi). T.C. Marmara Üniversitesi, Bankacılık Ve Sigortacılık Enstitüsü, Sermaye Piyasası Ve Borsa Anabilim Dalı, İstanbul.

Hair, J. F. J., Black, W. C., Babin, B. J., and Anderson, R. E. (2010) Multivariate data analysis. Seventh Edition, London: Prentice Hall.

Hayta, Ö. (2009) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Performans Değerlendirmesi: İMKB’de Bir Uygulama. (Yüksek Lisans Tezi.). T.C. Çukurova Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü İşletme Ana Bilim Dalı, Adana.

Hepşen, A. (2007) Gayrimenkul finansman piyasaları. Erişim Adresi: http://www.alomaliye.com/2007/12/14/gayrimenkul-finansman-piyasalari/

Hepşen, A. (2012) Finansal krizlerde gayrimenkul fiyat endekslerinin önemi ve endekslerin oluşturulmasında kullanılan yöntemler. Sermaye Piyasası Dergisi, Finansal Mühendislik Ve Risk Yönetimi Özel Sayısı, Nisan 2012.

İbicioğlu, M., Karan, M. B. (2012) Konut kredisi talebini etkileyen faktörler: Türkiye üzerine bir uygulama. Ekonomi Bilimleri Dergisi, 4(1), 65-75.

İçellioğlu, C. (2012) Ekonomik Ve Finansal Perspektifte Gayrimenkul Yatırımları: İstanbul Konut Piyasasının Ekonometrik Analizi (2008-2011). (Doktora Tezi). T.C. İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü İktisat Bilim Dalı, İstanbul.

King, P. (1998) Housing: individuals and the state: the morality of government intervention. London and New York: Routledge

Kironde, J. ve Mukasa, L. (2015) Good governance, efficiency and the provision of planned land for orderly development in African cities: the case of the 20,000 planned land plots project in Dar es Salaam, Tanzania. Current Urban Studies, 3(4), Article ID:61804,20 pages 10.4236/cus.2015.34028

Köktürk, E., Bakırtaş, T. (2009) Türkiye ekonomisi Türkiye kadastrosu ilişkisi üzerine. TMMOB Harita Ve Kadastro Mühendisleri Odası 12. Türkiye Harita Bilimsel Ve Teknik Kurultayı, 5 Mayıs 2009, Ankara.

Kuo C.-L. (1996) Serial correlation and seasonality in the real estate market. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 12(1), 139–162.

Leśniak, A., Plebankiewicz, E., Kozik, R. Ve Amanowicz-Marcinkowska, K. (2021) Impact of the current local spatial development plans on the activity of investor on the polish residential real estate market. People, Buildings and Environment 2020 IOP Conf. Series: Earth and Environmental Science 656 (2021) 012004 IOP Publishing doi:10.1088/1755-1315/656/1/012004

Linneman, P. (2004) Real estate finance & ınvestments: risks and Opportunities, 2. Ed., Philadelphia: Linneman Associates.

Maier, G., Herath, S. (2009) Real estate market efficiency: a survey of literature. Discussion Papers, 2009/07. Institut für Regional- und Umweltwirtschaft, WU Vienna University of Economics and Business, Vienna, ePubWU Institutional Repository, https://epub.wu.ac.at/402/

Malpezzi, S., and Wachter, S. M. (2005) The role of speculation in real estate cycles. Journal of Real Estate Literature, 143-164.

Martins, N., C., Villanueva, E., (2006) The impact of mortgage interest-rate subsidies on household borrowing. Journal Of Public Economics, 90(8-9), 1601-1623.

Mazziotta M., Pareto A. (2013) Methods for constructing composite ındices: one for all or all for one. Rivista Italiana di Economia Demografia e Statistica, 67(2), 67-80.

Mekawy H. S. (2014) Role of planning mechanisms in affordable housing delivery: Inclusionary zoning. International Journal of Development and Sustainability 3(9): 1927-1945.

Özkan, H. A. (2012) Planlama Sistemlerinde Esneklik Kavramı: Türkiye Üzerine Bir Analiz. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlaması Anabilim Dalı Şehir Planlama Programı, İstanbul.

Pollakowski, H. O. (1995) Data sources for measuring house price changes. Journal of Housing Research, 6(3), 377-387.

Rosen, H. (1985) Housing subsidies: effects on housing deciisions, efficiency, and equity. Hanbook of Public Economics Volume – 1. A.J. Auerbach ve M. Feldstein (eds.). (s: 375–420).

Shilton, L. G. ve Tandy, J. K. (1993) The information precision of CBD office vacancy rates. Journal of Real Estate Research, 8 (3), 421-444.

Yalçıner, K. (2018) Gayrimenkul finansmanı. Ankara: Detay Yayıncılık.

Yaşlıoğlu, M. M. (2017) Sosyal bilimlerde faktör analizi ve geçerlilik: Keşfedici ve doğrulayıcı faktör analizlerinin kullanılması. İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Dergisi, 46(1), 74-85.

Yükseler, Z. (2009) Gayrimenkul sektöründe gelişmeler ve olası sorunlar. TCMB. Erişim Adresi: https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/74200a6c-f2d5-428b-8321-481f0ce92fe1/gayrimenkul_yukseler.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID =ROOTWORKSPACE-74200a6c-f2d5-428b-8321-481f0ce92fe1-m3fBalZ

Tatlidil, H. (1992) Uygulamalı çok değişkenli istatistiksel analiz. Ankara.

Tomann, H. (1994) Government intervention and regulation: effects on housing finance. Housing Finance International, June, 16-21.

Thwaites G., Wood R. (2003) The Measurement of House Prices. Bank of England Quarterly Bulletin, (https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=707043)

İnternet Kaynakları:

https://unece.org/

http://info.worldbank.org/governance/wgi/Home/Reports

https://worldjusticeproject.org/rule-of-law-index/).

http://uygulamalar.tkgm.gov.tr/ybs/ybs/Tapuistatistik_ Arsiv/2020/Aralik/ TapuIstatistik.2020.htm

https://www.resmiistatistik.gov.tr/detail/subject/insaat-istatistikleri/

http://uygulamalar.tkgm.gov.tr/ybs/ybs/Tapuistatistik_Arsiv/2020/Aralik/TapuIstatistik.2020.htm

https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Sektorel-Guven-Endeksleri-Ocak-2021-37523

https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Sektorel-Guven-Endeksleri-Ekim-2021-37532

https//biruni.tuik.gov.tr/medas/?kn=126&locale=tr

https//biruni.tuik.gov.tr/medas/?kn=126&locale=tr.

http://info.worldbank.org/governance/wgi/ Home/Reports